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インバウンド増を背景に商業地8年ぶりに上昇
 2016年3月22日に国土交通省より発表された福岡県内の公示地価を見ると、住宅地・商業地・工業地を合わせた全用途の対前年平均変動率は0.7%増と2年連続で上昇しました。
 福岡市は商業地、住宅地ともに4年連続上昇し、上昇率も8割近くの調査地点で上昇。とりわけ、県全体の上昇率上位3地点を占める博多駅周辺の3地点は、インバウンド増を背景にしたホテル建設計画ラッシュの影響で前年の上昇率を大きく上回っており、これに引っ張られる格好で、県全域の商業地平均価格も上昇幅1.1.%と8年ぶりにプラスに転じました。
 福岡市は国際会議や大規模展示会等の誘致に力を入れているほか、都心再開発プロジェクト「天神ビッグバン」に向けて、老朽化した民間ビルの建て替えを促進させるため、新築建物の容積率を50%上乗せするなどの新たな優遇措置を導入する方針も固めており、今後ますます大規模なビル建設が予測されます。
 その「天神ビッグバン」の中核をなす天神1丁目南ブロックでは、西日本鉄道が保有する「福岡ビル」「天神コア」「天神ビブレ」の3棟(約8600屐砲魄貘療に再開発する方針を発表。隣接地で福岡地所が2020年の完成を目指す大型オフィスビルに続く再開発計画として、周辺のビル建て替えにも影響を与えるものと思われ、地価上昇の傾向はまだまだ続くと見られています。
 また、県内主要エリアの平均賃料を「ふれんず」データで見ると、県全体では59,635円(昨年は57,602円)、都市別では福岡市が71,135円(68,564円)、筑紫野市が55,714円(54,643円)、久留米市が55,275円(52,942円)、北九州市が53,123円(52,616円)、飯塚市が51,948円(49,069円)、大牟田市が46,702円(45,802円)と続き、県下全域で上昇傾向が見られます。


ふれんず登録データより
単身者向け、ファミリー向け物件ともに賃料やや上昇

 不動産情報ネット「ふれんず」に登録された賃貸物件のデータ(H28年2月現在)では、単身者向け物件の登録が10454件あり、登録された物件の平均賃料は約4.35万円(崔渦繊В隠僑娃憶漾砲函∈鯒度から登録件数も平均賃料も上昇傾向にあります。これらシングル向け物件の最多賃料帯が3〜4万円、床面積の平均は27.17屬悩蚤震明兮咾20〜30屬如単身者向けの物件については、昨年に引き続きやや広いつくりの部屋が供給されているものと推測されます。
 ファミリー向け物件の登録は9114件と減少していますが、賃料を平均化すると6.54万円(崔渦腺隠娃坑憶漾砲箸覆蝓単身者向けと同様に若干上昇傾向にあります。最多賃料帯は5〜6万円、床面積の平均は59.90屬悩蚤震明兮咾錬毅亜腺僑悪屬諒件でした。
 間取りでは、昨年度と比較して大きな変化はなく、最も多かったのは1Kで全体の22.3%を占め、次いで2LDKで15.2%、構造別ではRCが最も多く、49.6%と約半数を占めていました。


都市部もローカルも課題は同じ
 福岡県内での不動産市場の動きについて各エリアで取材した内容を紹介しておりますが、明らかに福岡市とその他のエリアとでは対照的な動きがあり、その差は今後ますます拡がりを見せることが予測されます。
 全体的な共通点として言えることは、利便性の良い人気エリアでは地域の特性に応じて不動産の動きがあっているということです。用地不足で戸建て分譲マンションの供給が少ないエリアではリフォームされた中古マンションも注目される動きが近年の特徴だと言えます。福岡市では中古マンションがバブル期を彷彿されるような価格上昇があっており、超低金利や消費税アップによる駆け込み等により、当面こうした動きが続くのではないかと見られています。
 また賃貸物件では、全体に供給過多の状況にありながら新築の供給が続いているため、古いアパートやコーポタイプの空室がますます増える状態になっています。こうした中でリフォームや設備の入れ替えを積極的に図って空室対策に取り組む賃貸オーナーが増える傾向にあり、一方で賃貸業者の提案に耳を傾けようとしないオーナーも多くいます。近年、オーナーによってこの対応の差に大きな開きが生じることを明確に感じ取ることができます。
 取材に協力してくれた中の業者の一人が「成約率の高い物件」を提供していくのではなく、「成約率の高い貸主・管理業者に専念する」ことだと断言していましたが、これは賃貸業をサービス産業として捉えた経営感覚が不可欠であるということを示唆する言葉のように思えます。時代やユーザーの微妙な変化を読み取り、サービス業に徹した接客で物件に必要なニーズを提供していく賃貸経営こそが必要だという言い方もできます。
 こうした経営スタンスは、都市部も過疎化が進むローカルにおいても共通した課題になっていると思われます。


PDF 福岡県 エリア情報レポート(シングル)
PDF 福岡県 エリア情報レポート(ファミリー)