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福岡県の不動産市況
福岡県の不動産市況
本特集記事は、主に賃貸仲介・管理業を行う県内44社の宅建業者を対象に、2月上旬から3月上旬にわたってヒアリング・インタビューを行い、これに不動産ネット「ふれんず」のデータを参考にしながら県内主要エリアの賃貸市場の動向についてまとめたものです。
なお、これらの詳細情報は福岡県宅建協会が毎年HP上で「福岡の不動産市況」として発表しています。
福岡市東区・東部地区
コロナ禍移動の自粛で入居期間が延び空室率が低減
 今年春期の市場特性をみると、コロナ禍の影響で、シングルは学生の様子見が多い傾向ですが、ファミリーはそれらに関係なく動いており、ほぼ横ばいです。シングル・ファミリーともに香椎・千早地区の動きが活発です。人気物件はシングルがネット無料、ファミリーは防犯設備で安全性重視が伺えます。音やプライバシーに配慮した物件も人気です。
自宅時間が増えたことで、広い間取りを希望する人が増加
 篠栗エリアでは、例年に比べ居住用の動きは鈍化しており、単身者や夫婦二人世帯では特に顕著です。事業用は飲食店などの需要に対し、供給数が少ない状態です。ファミリーの場合はコロナ禍の影響でより広い間取りを希望する人がいますが、要望に合う物件が少なく、紹介できないケースが増えています。
 世帯層別の需要を見ると、シングルは築10年以内でエアコン・モニターフォン付が好まれ、敷地内に駐車場1台は必須。女性の場合は2階以上に位置する物件が人気です。
 夫婦二人世帯では、シングルの内容に加え駐車場は2台分必須です。高齢者は浅めのバスタブ、温水洗浄便座、階段なしなどの条件をあげる人が多くいます。
高齢者には安心見守りサポート等の契約が必須
 志免エリアでは、シングルの場合、法人契約で新卒や転勤・転職の方が目立ちます。ファミリー層の未就学児がいる家庭では2LDKで成約します。高齢者の場合、賃料4万円程度の物件には年金・生活保護受給者からの問合せはありますが、概して古い物件への関心は少ないようです。
 人気の物件は、RC造り、ウォシュレット、宅配ボックス、コンビニ近接、駐車場2台付きなどです。高齢者の場合は、安心見守りサポート等の契約が必須で、駐車場は不要。1階を希望される方が多くなります。
例年に比べ退去数が減り空室率は減少
 今春の市場特性を見ると、古賀エリアは駅周辺の1R~1LDKに対する需要が多く、空室がほとんどありません。築年数の古い物件は決まっていませんが、市場全体では退去数が減っていることもあり、空室率は減少しています。
 宗像エリアでは、学生は例年と変わらぬ動きを見せていますが、ファミリー層は例年に比べ減少しています。他地区同様、退去が例年に比べ少なくなっているのが要因です。人気物件はネット無料、宅配ボックス、オートロックの標準装備で、これら設備の有無が入居率や空室期間に影響します。
博多区
転勤などの自粛が続きファミリーの空室率は低い
 コロナ禍の影響により博多区でも転勤などの自粛が続き繁忙期でも大きな波がありませんでした。結果、賃貸物件はファミリーの空室率が低い状況にあります。新築物件がないことも一つの要因です。
好立地化が進み法人・単身者の需要はますます増加
 博多区の今春の市場特性をみると、どの世帯も空室がない状態が続いています。博多区は好立地化が進んでおり、法人をはじめ単身者の需要は益々増加しています。外国人は法人や学校が直接部屋を確保する傾向が強くなりました。ファミリー層や高齢者向け物件は大幅に不足しています。築古以外は立地要件さえ揃っていれば全て決まる状況です。
中央区
コロナ禍の賃料滞納も助成金で回収、入居率も回復
 昨春当初はコロナ禍で賃料滞納に伴う減額交渉が行われていましたが、助成金等が出たことで回収でき、入居率も回復しました。助成金は思った以上に不動産業界に大きな効果をもたらしたようです。
3年間実質無利子無担保のコロナ対策融資が後押し
 コロナ禍の影響で大学はオンライン授業を行っており、学生の動きが悪く、事業用物件も大手を中心にテナントの動きが悪化しています。外国人もほとんどいない状況の一方、ファミリーは少しずつ動き出しています。賃料は新築や投資用は高めで、古い物件は全体的に値下げ傾向にあります。全体的に物件は不足していますが、それでも空室対策としてリノベーションや初期費用を減額しているところもあります。
コロナ禍が業界にとってプラスに働いた面も
 賃貸・売買問わずにいえる傾向としては、中古物件のリフォーム・リノベーションが増加しました。
 また、中央区は地価が上がっています。4月から7月にかけては壊滅的でしたが、それ以降は高止まりしています。繁華街・中洲は評価が下がって1階が空きだしていますが、天神界隈は下がっていません。天神ビッグバン関連ビルの賃料が市場を牽引しており、極端に高額なので周辺のテナント料に影響しています。
天神ビッグバン、10月にビジネスビル1号棟完成予定
 天神ビッグバンなどで福岡の元気は維持され、法人の地方移動、インバウンドの回復、ワーケーションなど新しい転居の需要なども期待されます。
 ビッグバンの影響で、今後、福岡市内では現貸床総面積70万坪の1割にあたる約7万坪の事務所が新たに供給されます。今年10月に一番初めのビジネスビルが完成となりますが、募集賃料も既存ビルに比べるとかなり高くなっており、今後完成予定のビル関係者は、その成約状況を注視しています。
南区
人口の増加で成約率が上がり空室率は低く
 今春の市場をみると、基本的には例年と変わりませんが、成約率は上がっています。なかでも地価の高いエリアの需要が伸びており、高額物件が増えています。空室率は前年同様低くなっており、人口が増えたことが一因です。
 高宮周辺の賃料は上がっており、2LDKは駅近物件で56㎡が9万円と高めです。高宮駅近の新築で11万円(駐車場別)と高めですが新婚や子供ひとり世帯が入居。塩原エリアまで同賃料は変わりません。
 新たにリフォームした物件にはリモートワーク対応の部屋を設け、賃料に上乗せするケースもあります。
城南・早良・西区、糸島地区
意外にも新入生の問い合わせは例年並み
 城南区七隈エリアでは昨年の緊急事態宣言に伴い、福岡大学がコロナ禍対策として実施しているリモート授業の影響で、学生の通学・外出が規制され、周辺の飲食店は閑散としています。学生はアルバイトもできず生活困窮による休学や、自主退学も目立ちます。
 しかし、意外にも新入生の問い合わせが例年並みで、東京から若い単身者が部屋を借りに来るといった事例も見られました。夫婦二人世帯やファミリーは、早良区野芥や賀茂、橋本エリア方面を選ぶ傾向にあります。
 城南区では、駐車場を賃貸物件へと転換したため、駐車場不足が問題となり、顧客は早良区へと流れる傾向があります。
賃料高騰で高齢者が学生向けアパートへの入居希望
 西区今宿エリアは、コロナの影響でシングル向けの空室が増えるとの危惧があります。学生向け物件も土地代が高いことから賃料が上昇しています。ファミリーは物件数が少なく、ニーズに対して案内できる数が限られています。高齢者は賃料の高騰から通常より割安感のある学生向けアパートへの入居希望が増えています。事業用は物件が不足しており、倉庫のニーズが増えています。
糸島志摩・二丈地区、田舎暮らしを愉しむ目的での転居増
 今春、西区でのシングル層の需要は西都(JR九大学研都市駅)周辺が高く、1LDKより1Rの安い賃料の物件が高い成約率となっています。Wi−Fi環境が必須となる一方、車所有率の低下で駐車場は利用が減っています。
 夫婦二人世帯は糸島志摩・二丈地区など田舎暮らしを愉しむ目的での転居が多く、家賃重視で2DK・2LDKのアパート需要が増えています。ファミリーはJR九大学研都市駅周辺に関心を寄せており、戸建て需要が増加し、ペット飼育可も増えています。DIY物件も人気です。高齢者は糸島市中心市街地周辺での需要が高いですが、今年は入退去の動きが減少しています。
賃貸需要高く前年より好転ネット閲覧と反響数は昨年の倍以上
 糸島エリアは賃貸需要が高く空室率が低い状況で、前年より好転しています。内覧の来店客が減少し、ネット閲覧と反響数が昨年の倍以上に伸びているのが特徴です。
 空室の対応としては、リノベーションによる新たな付加価値の提案、リモートワークが可能な賃貸住宅やシェアオフィスへの改装も注目されます。事業所の地方移転については空き家をリノベーションして活用する事例も現れています。

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